沼田市役所跡地活用事業Q＆A

市役所跡地活用事業Q＆A

賃貸借契約関係

賃貸借の契約期間は何年か？

　35年契約となります。
　借地借家法第23条第1項に定める事業用定期借地権設定により賃貸借契約を行うもので、35年間を一括契約とするものです。

 

固定資産税や賃料を5年間免除するとのことだが、優遇しすぎではないか。

　固定資産税を5年間免除することにつきましては、令和2年3月議会におきまして企業誘致促進条例の改正をいただいたところです。賃料を含めまして、他市の状況を踏まえると、7年や10年の免除期間を設定している自治体や、加えて上下水道料を免除している自治体もあるなど、誘致を促進する意味において今回の5年は必要な期間であると考えております。
　ちなみに今回は30年で協議を進めてまいりましたが、5年延長して35年間の契約としましたので、より有利な条件になると思われます。
　また、上下水道料や法人市民税などは初年から算定されることになります。
　5年間の免除相当につきましては、長期的に見て市への財政貢献という面から優位性があることは明らかでありますが、一方、ルートインホテルにつきましては、この5年間においてしっかりと事業を軌道に乗せていただき地域経済へ貢献してほしいと期待しております。

 

地代はいくらか？その積算根拠は？

　賃料は、年額8，132，671円となっており、積算根拠といたしては、不動産鑑定による数値を基に固定資産税路線価格の一定割合を根拠として算定したものでございます。
　※ 年額 1，919円／平方メートル 6，332円／坪
　※ 路線価割合 5．5％ で3年ごとに改定する。

 

35年契約ということだが、契約は延長することができるのか？

　本件借地権については、契約の更新（建物の再築による存続期間の延長を含む）はありませんが、存続期間満了1年前から、満了後の事業用定期借地権設定契約の再契約締結に向けた協議をすることができるとしています。（第1条2項、第3条）
　※ 原契約の更新はできないが、満了後の再契約はできる。

 

ホテル側から建物の買い取りを請求されることが予想されるが。

　建物の買い取りを市へ請求することができない旨、契約書に記載されています。（第1条2項）

 

契約したものの、営業が開始しないということはないか。また、目的外に使用される危惧は？

　本件土地の引き渡し日から2年以内に、ホテル建物等におけるホテル営業を開始することとなっています（第2条）。また、目的外の用途に使用してはならない旨の記載もあります。

 

市民への配慮は契約書のなかで扱われているのか。

　しっかり記載されています。
・ホテル建物等について周辺環境及び地域環境との調和を考慮する。
・ホテル建物等の新築工事等について、可能な限り近隣住民等への説明を行うよう努める。
・ホテル営業のために雇用する従業員については、可能な限り沼田市内に居住する者を採用するよ う努める。
・ホテル営業に際し、近隣住民等から苦情等が生じないよう十分配慮するものとし、万一苦情等が 発生した場　　　　　　　　合には誠意を持って速やかに解決するよう努めるものとする。

 

禁止行為は                              

　ホテル側への禁止行為を定めるとともに、市側についても放置してはいけないと定めています。
・公序良俗に関する行為
・本件土地の土壌を汚染する行為
・法令により定められた基準を超える騒音、振動、悪臭もしくは有毒ガスの発生及び汚水の排出
・市及び近隣の迷惑となる行為
・風俗営業等法律第2条第5項に定める性風俗関連特殊営業

 

中途解約は可能か。その場合には建物等について更地とするのか、その負担は？

　ホテル側の都合により本契約を解除使用とする場合には、市に対し、解約しようとする6カ月前までに書面をもって解約の申し入れを行うこととなります。この場合には、速やかにホテル建物等及び本件土地上に設置した設備、看板その他一切の工作物を撤去し、土地を原状に回復したうえで明け渡すものとしています。この際の費用はすべてホテルの負担となります。
　※ 明け渡しに遅延した場合は、遅延損害金を支払うこととされています。（地代相当）

 

違約金は設定しているのか

　設定しています。第18条第2項無断譲渡転貸の禁止、第19条第2項反社会的勢力排除義務違反、第20条により開業日から満30年を経過する前における解約その他契約違反により本契約が終了した場合については、違約金として、年額地代の8年分相当額の支払いを求めることができるとしています。8年間については、免除相当期間の5年間に、工事期間及び開業準備期間を合わせた期間となります。

 

万一、逃げられてしまった場合はどうるのか

　 ルートインジャパン株式会社につきましては、全国300以上のホテルを経営する信頼できる法人と判断しております。過日行った専門機関による調査結果により、企業の経営状況等につきましては同業種全企業と比しても優良企業として信頼できる状況であることが判明しております。
　 万一の場合に備え、契約の解除、損害賠償請求及び違約金の請求などについて本契約によりしっかり記載しているところでございます。

 

ホテル営業関係

夕食レストランはやるのですか

　レストランについては朝食バイキングがメインであると聞いています。夕食については、修学旅行や学生の合宿、スポーツ大会など団体客に対して、また、子どもや高齢者など外出が困難なお客様に対して、定食など限定されたものを提供する用意があると聞いています。提案書にもありますが、宿泊客に対してはあくまで朝食バイキングがメインであるとのことです。

 

建設・近隣関係

近隣の住民から建設反対の声が上がっていると聞いたがどう対応するのか

　隣接にお住いの皆さまからホテルの建設に対してご心配の声があることは承知しております。ルートインの開発担当者には、法的な問題はクリアしていたとしても、民間事業者が事業主体でありますが、市の土地を利用して行う事業であることを考慮して、より丁寧な対応をするよう伝えております。隣接の方々につきまして、それぞれのご要望にお応えできるようできるかぎりの対応をさせていただく予定です。

 

日陰になることを心配していることが上がっているが変更できないのか

　建物位置につきましては、現在の敷地の状況を考慮して、最小限の影響となるよう考慮された敷地計画となっております。建物の東にお住いの方、また西側にお住いの方がそれぞれいらっしゃると思いますが、変更することで新しい課題が生まれることを懸念いたしますと、位置につきましては現行の敷地計画に対してご理解いただきたいと考えております。※小学校等への配慮も含む。

 

近くには小学校や女子高があるが、ホテルが出店することで風紀が乱れるなどの懸念はないか

　ルートインホテルにつきましては全国チェーンで健全な経営を行っている信頼できる企業であり、現在の全国300店舗を超えるホテルでの実績を踏まえましても安心できるものと考えております。むしろ24時間営業をしておりますので、「まちの灯り」として安心安全のまちづくりに寄与していただけるものと期待しているところでございます。

 

経済効果関係

経済効果が年あたり33億円としている。積算根拠は？

　経済効果年あたり33億円につきましては、宿泊施設がもたらす経済効果として算出した数字でありまして、定住人口一人あたり年間消費額を宿泊人口に置き換えて消費額を試算したものです。
総務省家計調査から定住人口一人あたり年間消費額が127万円、人口1人を宿泊人口に置き換えると23人となり、ルートインの240室に1人が宿泊したと仮定し、年間宿泊者数を稼働率70％（群馬県の平均は約75％）で積算して、61，320人、これを定住人口に置き換えると、2，666人になる　ことから、先の年間消費額を乗ずると、33億3，858万円という数字が試算されます。観光需要の観点から統計数値を基に算出したマクロの数値であります。
　これは統計数字から算出した金額ではありますが、経済効果として十分期待できる数値と考えております。また、33億円につきましては観光需要を基にした数値でありますので、ホテルを営業することによる経済効果などは計算に含まれておりません。

• 積算根拠資料 （PDF 33.7KB）

※ 与条件を少なめに設定している。
・240室を1人＝240人 → 実際には約360人（ツイン等があるため）
・稼働率70％ → 県平均稼働率は約75％

※ 経済効果に含まれない費用としてホテル営業に関する経費等があります。
・例えば、従業員への賃金及び従業員が納税する市県民税
・授業員がが市外からの転入者の場合はさらに大きい数値となる。
・その他ホテルの営業経費、地産地消の農産物などの食材や消耗品類、上下水道電気料など光 熱水費、施設設備メンテナンス費用など

※ 関係人口年間61，320人増、定住人口に置き換えると2，666人増となることに着目。 経済効果もさることながら、人口が増えることによる社会経済上の効果を実感できるモデルとな っています。

中央公民館跡地関係

中央公民館は解体した後ホテルに貸すのですか

　中央公民館を除却後の敷地については、駐車場として使用したい旨の提案はいただいております。しかしながら、中央公民館につきましてはこれから解体工事がはじまるところでありますので、除却に一定の目途が立ったのちになりますが、今後の利活用につきましては、将来の沼田市において真に必要な事業であるかを慎重に判断し、あらためて検討していきたいと考えております。

 

中央公民館敷地を貸すことは条件に入っているのではないか

　いえ、入っておりません。駐車場として利用したい旨の提案はいただいておりますが、ルートインに対しては、提案時に、駐車場として利用できない場合はどうするのか質問したところ、その場合には他の駐車場を確保する、今回の提案の条件ではない旨の回答をいただいているところです。

 

ファシリティマネジメント

旧市役所跡地活用事業「宿泊施設を活用した市街地活性化事業」の経過、目的は。

　旧市役所跡地活用事業は、平成29年7月サウンディング型市場調査を実施し2者と対話、平成30年4月には公募型プロポーザルを実施しましたが応募はありませんでした。平成31年1月には再度サウンディング型市場調査を実施し4者と対話を行いました。
　平成から令和に改元した5月7日沼田市役所はテラス沼田にて新しい門出を迎えました。と同時に旧市役所跡地活用事業についての「民間提案制度」の募集を開始。これは、市庁舎のリノベーションと旧市役所跡地の利活用とが車の両輪のごとく切り離せないものであったからです。
　スクラップ・アンド・ビルドとはよく使われますが、ビルドはできてもスクラップが難しい。それはできることならば、単にスクラップするのではなく、資産を有効に利活用することにより重きを置くからにほかなりません。このため、中心市街地において本来の利用価値が大きく低下した大規模建造物を将来に役立てるためリノベーションすると同時に、移転した市役所跡地についても市民共有の財産であるが故に最大限に活用しなければなりません。特に未来の子ども達に残すべき財産として、できるだけ合理的に効果的にスリム化を図る必要があります。
　このため、旧庁舎跡地活用事業については、「公共性」「経済性」「活性化」の3つの視点から事業選定を行いました。結果として、ホテルの持つ防災拠点をはじめとする公共性、長期にわたる市への財政貢献が高い経済性、市街地を中心とした市内経済への影響が多大である活性化としてこれら条件を満たす事業として、「宿泊施設を活用した市街地活性化事業」が採択されました。
　旧市役所跡地活用事業としては、今回の事業が最高の利活用と期待しています。

 

住民から意見は承知しているのか。沼田の将来にとって必要な事業なのか。

　旧庁舎地の西南にお住まいの方々から建設に対して慎重なご意見をお持ちであることは承知しております。ていねいにお話を伺い十分な説明をしながら市としてできる限りの対応をさせていただきたい、そしてご理解をいただきたいと考えております。
　一方、市民経済の発展のため一日も早い建設を望む方々からの声も届いております。特に、コロナ禍において一日も早い経済の振興が必要なことは言うまでもありません。飲食店を経営される方、観光に関わる方々からたくさんの要望をいただいているところであります。
　広報ぬまた6月号にて当事業の概要を掲載いたしましたが、おおむねルートインホテルの建設に対しまして賛成する声を多いと感じており、期待する声も数多く届いているところです。
　今後の沼田市の経済への影響をはじめ、課題となっている人口減少、若者定住、企業誘致、観光振興、女性の雇用、まちなか活性化などの諸問題に対してその解決策の一助となると大いに期待しているところでありますので何卒ご理解いただきたいと考えております。

 

沼田市ファシリティマネジメント施策に関する「民間提案制度」とは

　市民サービスの向上、地域経済の活性化、財政負担の軽減及び地域課題の早期解決を目的に、市有施設の整備や維持管理等ファシリティマネジメントに関する事業について、民間から事業提案を求め協議を経て事業化するもの。テーマ設定型とテーマフリー型があるが、今回はテーマ設定型により公募したものです。

 

沼田市役所跡地活用事業とは

　 沼田市役所移転後の跡地をより有効に活用するため、まず、本市で初めての試みである「サウンディング型市場調査」を導入し、民間活力を取り入れた活用案や参入しやすい公募条件の整理などの検討を進めました。さらに、民間事業者のノウハウを活かし市役所跡地の有効活用を図るとともに、市財政への貢献に加え地域に貢献できる活用事業を目指すため「民間提案制度」により公募を行いました。
　その結果、4事業者から提案が出され外部有識者を含む審査委員会により、ルートインジャパン株式会社を優先交渉権者として決定しました。

 

宿泊施設を核とした市街地活性化事業とは

　観光をはじめとした経済産業活動の中心となる宿泊施設・ホテルを核施設として、市街地の中心である旧市役所跡地に誘致することにより市街地活性化を図るもの。近隣の飲食業への好影響をはじめ、沼田公園や上之町大正ロマンエリアなど街中散策のほか、沼田市内や利根郡内への観光拠点施設として大きく期待できます。

 

ルートインジャパン株式会社とは

　全国直営のホテルチェーンとして日本初、ホテル300店舗（県内8店舗、海外3店舗含む）を達成しました。他施設（居酒屋、ゴルフ施設、温浴施設、スキー場など）を含め351施設を展開し、全国展開企業による豊富な実績に基づく綿密なマーケティング戦略と高い専門性を生かした運営を行うことで長期にわたる安定した経営が期待できます。

 

「地域経済への影響が多大である」とはどういうことですか。

　観光まちづくりへの寄与については、全国展開してるホテルチェーンであることから観光宿泊客の獲得には大きく期待することができ、市内観光への誘導も同様です。観光による経済効果は、約33億円／年と推計することができます（総務省家計調査、旅行観光消費動向調査から）。
　さらに、市内在住者の積極雇用として、雇用計画人数を50～65名と見込んでいます。
　また、市内事業者の活用として、地産地消を最大限意識したレストランメニューの検討、建物や設備などのメンテナンスにおいて地元業者との協力、リネンサプライをはじめとした納入業者として地元優先などが期待できます。

 

「市への財政貢献も高い」とはどういうことですか。

　ホテルにかかる固定資産税・都市計画税として年間約1,200万円（推計）、地代が年間約810万円を見込むことができます。定期借地権35年契約の場合、企業誘致推進条例等により最初の5年間を免除しても総額で約6億円を超える収入。これは旧庁舎建物解体費約1億8,000万円を差し引いたとしても市への財政貢献は高いと評価できます。さらに法人市民税も期待できます。

 

その他の地域貢献は ～安全・安心を提供する「街の灯」と防災拠点

　防災拠点としてのホテルルートインの役割として、災害時にはホテルを緊急避難場所として活用できるほか、ホテル及び防災備蓄倉庫から飲物など物資の供給を受けることができます。また、24時間営業を行うことにより、「街の灯」として安全・安心のまちづくりに寄与することが期待できます。

 

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